Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
- жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
Комментарии к ст. 85 ЖК РФ
1. В комментируемой статье дан перечень случаев выселения граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, который состоит из четырех позиций:
во-первых, дом подлежит сносу. Условием сноса жилого дома является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Кодекс не раскрывает содержания понятия "государственные или муниципальные нужды", как не раскрывают его и другие федеральные законы. Некоторые субъекты Российской Федерации конкретизируют это в своих нормативных актах. Например, Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" исходит из того, что городские и муниципальные нужды - это то, что может вызывать необходимость нового строительства, развития территорий, реализацию других государственных (муниципальных) программ, требующих сноса строений (ст. 1).
Наличие государственной или муниципальной нужды следует определять в каждом конкретном случае.
В ст. 49 ЗК РФ приведен перечень случаев государственных или муниципальных нужд. Этот перечень не является исчерпывающим, поскольку заканчивается он пунктом, согласно которому изъятие земельных участков для указанных нужд осуществляется в т.ч. в связи с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в т.ч. путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Федерации.
В названной статье ЗК РФ, например, в качестве причин изъятия не указано жилищное строительство, хотя оно не может не включаться в такое понятие, как муниципальная нужда. В то время как ст. 40 Конституции РФ прямо говорит, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Статья 2 ЖК РФ говорит о том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище. Кроме того, принят ФЗ от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Таким образом, федеральное законодательство указывает на то, что жилищное строительство имеет важное значение и признается муниципальной нуждой.
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд и снос расположенных на нем жилых домов осуществляются по решению органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Федерации либо органов местного самоуправления;
во-вторых, жилое помещение подлежит переводу в нежилое. Необходимость осуществления переоборудования жилого дома в нежилой также может служить основанием для выселения граждан и предоставления им иного жилого помещения.
В случае переоборудования дома (жилого помещения) в нежилой переселяемым из него гражданам, к числу которых относятся только те лица, которые имеют самостоятельное право пользования жилым помещением, - наниматели и члены их семей, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение;
в-третьих, жилое помещение признано непригодным для проживания. Порядок признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания, а также признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания конкретного гражданина по медицинским показаниям установлен Правительством РФ;
в-четвертых, в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо жилое помещение может увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В данном случае согласно плану реконструкции жилых помещений возможно установить, размер какого жилого помещения может быть изменен в сторону увеличения или уменьшения.
2. В названных случаях граждане выселяются в судебном порядке. Вопрос о выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения имеет некоторые процессуальные особенности, связанные с необходимостью определения этого помещения при выселении. В решении суда должно быть указано жилое помещение, предоставляемое выселяемым гражданам.
