1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.
Комментарии к ст. 81 ЖК РФ
1. Как и ранее действовавший ЖК РСФСР, ЖК РФ регламентирует отношения по замене одного жилого помещения на другое. Предоставление нанимателю меньшего жилого помещения взамен занимаемого - одна из разновидностей замены, которая отличается от обмена жилыми помещениями рядом признаков.
По сравнению с ЖК РСФСР количество признаков замены, которые могут быть выведены из ЖК РФ, несколько уменьшено.
В отличие от договора обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК), сторонами которого являются наниматели жилых помещений по договору социального найма, в договоре замены с одной стороны участвует гражданин-наниматель, а с другой - наймодатель - управомоченное собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда лицо.
Признаком замены является предоставление гражданину свободного жилого помещения взамен сданной и поступающей в распоряжение наймодателя жилой площади. Это помещение после его сдачи также подчиняется режиму свободного жилого помещения, отличному от режима освобождающейся площади, поэтому правила ст. 59 ЖК РФ на него не распространяются. Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК).
Как правило, замена не может применяться в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда. Так, не допускается замена служебного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК). Вместе с тем это обстоятельство по ранее действовавшему ЖК РСФСР не являлось препятствием для замены. Аналогичное правило о невозможности замены действует и в отношении общежитий, жилых помещений маневренного фонда.
Вместе с тем нельзя исключить, что при принятии специального законодательства, регламентирующего, к примеру, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания либо жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, отнесенного в т.ч. к компетенции субъектов Российской Федерации, последние могут предусмотреть соответствующее положение о замене указанного жилья.
Ранее замену от обмена отличало и то, что обмен жилыми помещениями допускался с участием нанимателей, членов жилищно-строительного кооператива и собственников жилых помещений, в то время как замене подлежали исключительно государственные или муниципальные жилые помещения. В настоящее время предметом и замены жилого помещения, и обмена жилыми помещениями может выступать исключительно социальное жилье, занимаемое по договору социального найма.
Результатом замены жилых помещений является взаимосвязанное прекращение одного жилищного правоотношения и одновременное возникновение другого правоотношения.
2. По ранее действовавшему ЖК РСФСР заменяемое жилое помещение могло быть не только отдельной квартирой, но и комнатой или несколькими комнатами, находящимися в общей либо коммунальной квартире. Теперь из текста ст. 81 ЖК РФ следует, что замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры, поскольку замена допустима в отношении жилого помещения, общая площадь которого (а не жилая, как ранее) превышает норму предоставления на одного члена семьи (о норме предоставления см. комментарий к ст. 50 ЖК).
3. Закон предусматривает замену занимаемого нанимателем жилого помещения на меньшее по инициативе нанимателя. В этом случае наниматель направляет требование о замене наймодателю, оформляя его в виде письменного заявления. В таком заявлении должны быть указаны данные о помещении, которое необходимо заявителю.
Инициатива в постановке вопроса о замене может исходить и от наймодателя. Но и в этом случае замена возможна лишь с согласия нанимателя как на замену в принципе, так и на предоставляемое ему помещение. Предложение наймодателя о замене не имеет для нанимателя обязательного характера.
4. Для замены жилого помещения требуется согласие нанимателя и членов его семьи, в т.ч. временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.
Замена жилого помещения, в котором проживает лицо, находящееся под опекой или попечительством, разрешается с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, поскольку она существенным образом затрагивает интересы подопечных.
Закон не указывает, в какой форме должно быть получено согласие лиц, проживающих в заменяемом помещении. Но следует признать, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме.
5. Замена большего жилого помещения на меньшее производится вне очереди на улучшение жилищных условий (см. комментарий к ст. 57 ЖК). Однако это не может служить основанием для выселения гражданина из предоставленного в порядке замены жилья.
Так, по одному из дел Судебная коллегия Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене постановления президиума Ставропольского краевого суда, указав следующее.
Как видно из материалов дела, спорная квартира была предоставлена С. и его семье не в порядке улучшения жилищных условий (ст. 29 ЖК РСФСР), а в связи с тяжелой болезнью сына, препятствующей проживанию без ущерба для его здоровья на пятом этаже дома, не имеющего лифта, что подтверждается справками и заключениями врачей. При этом суд первой инстанции с учетом конкретных обстоятельств дела пришел к правильному выводу о том, что новая квартира была предоставлена С. не в порядке очередности, а в связи с заменой равноценного жилья на квартиру пониженной этажности, и права очередников НГЧ-3 в связи с этим нарушены не были, так как освободившаяся квартира С. по совместному решению администрации и профсоюзного комитета НГЧ-3 была предоставлена вне очереди семье Ч., жилище которого в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания.
6. В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР ст. 81 ЖК РФ придала отношениям по замене жилой площади более определенный характер. Реализация права на замену жилого помещения в пределах нормы предоставления (но не менее учетной нормы) гарантируется в настоящее время обязанностью наймодателя предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Представляется, что наниматель и наймодатель должны согласовать при замене жилого помещения круг вопросов, в т.ч. место расположения и размер жилого помещения, степень его благоустройства, количество предоставляемых комнат и т.д. Очевидно, что как требование нанимателя о замене жилого помещения не должно базироваться на явно нереальных условиях, так и предложенный наймодателем вариант не должен быть явно не отвечающим потребностям нанимателя.
К сожалению, законодатель не установил достаточных юридических гарантий соблюдения правомочий нанимателя и последствий их нарушения наймодателем в части сроков предоставления нового жилья, которое могло бы касаться, в частности, уменьшения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, поскольку малоимущие наниматели согласно ст. 156 (ч. 9) ЖК РФ освобождены от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Между тем Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в ст. 15.7 ранее содержал норму о том, что оплата жилья и коммунальных услуг осуществлялась исходя из социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять предоставленное в качестве замены жилое помещение.
В случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения, подавшего заявление о замене жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого помещения о его замене, осуществлялась на общих основаниях. Право на уменьшение размера оплаты жилья и коммунальных услуг в случае подачи заявления о замене жилого помещения могло быть использовано один раз.
7. Пользуясь правом, предоставленным им ст. 72 (п. "к") Конституции РФ, субъекты Российской Федерации идут по пути расширения оснований и условий замены жилых помещений. В г. Москве, например, вопросы замены жилых помещений решаются Законом г. Москвы от 15 января 2003 г. "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы". Им предусмотрено, что замена, в частности, производится гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования.
Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5.
Замена жилого помещения не допускается, если в результате ее граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основанием для замены жилого помещения в г. Москве может служить наличие у заявителя, в частности, заболеваний опорно-двигательной системы и др. С заявлениями о замене вправе обращаться инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации.
При наличии согласия граждан замена производится на равноценное по общей площади жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, либо на равноценное по рыночной стоимости жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на праве собственности. В порядке замены жилых помещений могут ликвидироваться коммунальные квартиры.
Для целей замены в г. Москве создан обменный фонд, который формируется за счет выделения жилой площади различных форм собственности в порядке взаиморасчетов с юридическими и физическими лицами, заинтересованными в решении жилищных вопросов.
Решение о необходимости замены гражданам жилого помещения не является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 16 рассматриваемого Закона).
Вместе с тем согласно ЖК Кабардино-Балкарской Республики 1997 г. (п. "ж" ст. 101) проживание в отдельных квартирах на четвертом этаже и выше домов без лифтов инвалидов I и II группы, страдающих тяжелыми формами сердечно-сосудистых заболеваний либо не имеющих нижних конечностей, является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий и последующей замены жилой площади на расположенную на более низких этажах.
8. Жилые помещения в порядке замены площади заселяются в общем порядке на основании решения органа местного самоуправления.
Заключенный на основе такого решения договор социального найма может быть оспорен как не соответствующий требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК) в судебном порядке.
