1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Комментарии к ст. 75 ЖК РФ
1. К основаниям признания обмена жилыми помещениями недействительным относится нарушение как требований, предъявляемых гражданским законодательством ко всяким сделкам вообще, так и требований, предусмотренных жилищным законодательством, которые также должны быть признаны не соответствующими требованиям закона (ст. 168 ГК).
2. Признание обмена недействительным по мотиву нарушений требований жилищного законодательства предусмотрено ЖК РФ (см. комментарий к ст. ст. 72, 73).
По гражданскому законодательству из таких оснований признания сделки недействительной, как обман, угроза, насилие и т.п. (ст. ст. 177 - 179 ГК), для обмена жилыми помещениями наибольшее практическое значение имеют договоры об обмене, совершенные под влиянием существенного заблуждения. Последнее признается существенным, если оно относится к предмету обмена, но не к его последствиям. (Например, сторона знала, что поселяется в жилое помещение, окна которого выходят на шумную улицу, но не предполагала, что это может повлечь ухудшение самочувствия.)
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Заблуждение истца необязательно должно являться следствием виновного поведения другой стороны. По иску потерпевшего признается недействительной и сделка, совершенная гражданином вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.
Решение суда должно содержать указание на конкретное основание признания договора обмена жилыми помещениями недействительным, содержать ссылки на соответствующие нормы материального права.
3. Последствием признания сделки недействительной как не соответствующей требованиям закона является обязанность возвратить другой стороне все полученное по сделке (двусторонняя реституция). В соответствии с этим положением в случае признания обмена недействительным стороны его подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Приводя стороны в первоначальное положение, суд должен определить конкретные меры для этого. Такое последствие установлено для всех оснований признания обмена жилыми помещениями недействительным.
Выселение без предоставления жилого помещения при признании обмена недействительным не применяется.
4. Если обмен является результатом неправомерных действий одной из сторон, закон устанавливает дополнительные последствия признания его недействительным. Виновный в неправомерных действиях участник обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (убытки в связи с переездом, оформлением договора об обмене, ремонтом жилого помещения и т.д.). Убытки исчисляются в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства (ст. 15 ГК).
5. Право заявить требование о недействительности обмена принадлежит лицам, участвующим в обмене, прокурору в интересах пострадавших лиц при условии, что эти лица по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут сами обратиться в суд (ст. 45 ГПК).
6. Для признания недействительным договора обмена жилыми помещениями действует общий трехгодичный срок исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК).
