1. Установлением или изменением границ населенных пунктов является:
- утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
- утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
2. Утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.
3. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Комментарии к ст. 84 ЗК РФ
1. Согласно п. 1 комментируемой статьи границы населенных пунктов устанавливаются или изменяются посредством утверждения документов территориального планирования (генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов), отображающих указанные границы.
Документы территориального планирования определяют назначение территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (ст. 9 ГрК РФ).
Установление границ населенных пунктов осуществляется в рамках основной функции документов территориального планирования - определение назначения территорий. Содержание ст. ст. 19 - 23 ГрК РФ, посвященных документам территориального планирования местного уровня, позволяет выделить два аспекта этой функции. Во-первых, фиксация существующего статуса территорий (в форме карт (схем) границ муниципальных образований, границ земель различных категорий, границ зон различного функционального назначения, зон с особыми условиями использования территории, границ территорий объектов культурного наследия и т.д.). Во-вторых, юридическое закрепление планируемого изменения их правового режима. Предусмотренные в документах планирования проектные решения по использованию территорий на перспективу служат основанием для резервирования земель, изменения их целевого назначения, установления ограничений прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, т.е. порождают вполне конкретные юридические последствия. Согласно подп. 13 п. 5 ст. 27, п. 3 ст. 28 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки в составе земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, являются ограниченными в обороте (т.е. не подлежат отчуждению в частную собственность).
Подобные юридические последствия, возникающие в результате утверждения документов территориального планирования, находят отклик в судебной практике. Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров об отказе в продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, надлежит оценивать доводы органов исполнительной власти, органов местного самоуправления о резервировании участков для государственных или муниципальных нужд. Правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Документы территориального планирования обязательны для органов государственной власти, органов местного самоуправления (при принятии и реализации ими решений) и подразделяются следующим образом:
- документы территориального планирования Российской Федерации;
- документы территориального планирования субъектов Федерации;
- документы территориального планирования муниципальных образований.
Как видно из содержания п. 1 ст. 84 ЗК РФ, границы населенных пунктов устанавливаются исключительно в документах территориального планирования муниципальных образований (далее также - документы территориального планирования местного уровня). Установление границ населенных пунктов посредством документов территориального планирования субъектов Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) или документов планирования федерального уровня не допускается.
К документам территориального планирования муниципальных образований относятся генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городских округов, схемы территориального планирования муниципальных районов. Перечень документов территориального планирования местного уровня закреплен в ч. 1 ст. 18 ГрК РФ.
В отличие от действующего, Градостроительный кодекс 1998 г. содержал принципиальное положение (п. 7 ст. 28), согласно которому нормативными актами субъектов РФ могли устанавливаться иные виды градостроительной документации, в том числе документации о градостроительном планировании развития территорий, что в ряде субъектов Федерации активно реализовывалось на практике. В частности, ст. 30 Градостроительного кодекса Республики Башкортостан от 21 декабря 1994 г. N ВС-26/20 (в ред. от 30 декабря 2003 г.) вводился не предусматривавшийся федеральным законодательством вид градостроительной документации - территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий городов.
Градостроительный кодекс РФ 2004 г. аналогичных норм не содержит. Согласно ч. 2 ст. 18 ГрК РФ состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений в такие документы, состав и порядок подготовки планов их реализации устанавливаются в соответствии с Градостроительным кодексом законами и иными нормативными актами субъектов Федерации, нормативными актами органов местного самоуправления.
Буквальное толкование приведенных положений ГрК РФ на первый взгляд позволяет сделать вывод, что введение указанных, а равно каких-либо иных документов территориального планирования в конкретном муниципальном образовании зависит от принятия соответствующего регионального и (или) местного нормативно акта. Между тем отсутствие в других нормах Градостроительного кодекса ссылок на иные документы территориального планирования местного уровня, в совокупности с императивным характером изложения ч. 1 ст. 18, а также ч. 2 ст. 23 ГрК РФ, приводит к диаметрально противоположному выводу. Под составом в ст. 18 Градостроительного кодекса понимается содержание документов территориального планирования, которое подлежит корректировке в зависимости от специфики территории и местоположения поселения. Последнее вытекает из перечня сведений генеральных планов поселений, закрепленного в ст. 23 ГрК РФ. Перечисляя состав картографических материалов, ч. 3 ст. 23 ГрК РФ предполагает наличие других, не поименованных в ней материалов, т.е., в отличие от видов документов территориального планирования, содержание таких документов возможно, а в некоторых случаях необходимо уточнять на региональном и (или) местном уровне. При этом не возникает противоречий с федеральным законодательством.
Действовавшая до 1 января 2007 г. редакция ст. 84 ЗК РФ предусматривала установление границ населенных пунктов посредством подготовки и утверждения особого вида градостроительной документации - проектов черты поселений. Подобные проекты должны были разрабатываться на основе генеральных планов поселений и утверждаться органами государственной власти субъектов РФ, а в отношении городов Москвы и Санкт-Петербурга - на федеральном уровне. В настоящее время этот вид градостроительной документации, как и само понятие "градостроительная документация", ГрК РФ не предусмотрен.
Полномочиями по утверждению генеральных планов поселений, следовательно, и установлению границ населенных пунктов, переводу земель и (или) земельных участков в земли (из состава земель) населенных пунктов наделены представительные органы местного самоуправления (ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 24 ГрК РФ). Исключения составляют случаи включения земельных участков в границы населенных пунктов (когда перевод осуществляется решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Федерации), а также установление или изменение границ населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях.
Установление границ населенных пунктов в схемах территориального планирования муниципальных районов осуществляется только в отношении населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ к межселенным относятся территории с низкой плотностью населения, не включенные в границы какого-либо поселения. В схемах территориального планирования муниципальных районов могут утверждаться границы сельских населенных пунктов с численностью населения менее 100 человек, расположенных на территориях с низкой плотностью населения и в труднодоступных местностях, не наделенных статусом поселения и не входящих в состав поселения (п. 9 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ). В иных случаях границы населенных пунктов, за исключением границ городов федерального значения, устанавливаются в генеральных планах поселений (городских округов).
2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен установлению границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Необходимость введения специальных правил в отношении этих городов обусловлена особым статусом Москвы и Санкт-Петербурга как полноправных субъектов Федерации. Москва, кроме того, является столицей России. Тем самым границы городов федерального значения одновременно выполняют функции границ населенных пунктов и границ субъектов Федерации. Их изменение должно учитывать не только юридические последствия установления или изменения границ населенных пунктов, но и конституционно-правовой статус субъекта РФ: любое изменение границ города федерального значения означает изменение границ сопредельного субъекта Федерации. При этом меняется не только категория земель, включаемых в границы города, но и сфера пространственной юрисдикции органов государственной власти, органов местного самоуправления, расположенных на смежных территориях.
Прежняя редакция ст. 84 ЗК РФ, действовавшая до 1 января 2007 г., предусматривала утверждение или изменение указанных границ на основании федерального закона, принимаемого по согласованному представлению законодательных органов Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, что, по сути, противоречило Конституции РФ.
Так, пункт "а" ч. 1 ст. 102 Конституции наделяет полномочиями по изменению региональных границ исключительно Совет Федерации, но не Федеральное Собрание в целом или Государственную Думу. Согласно ст. 105 Конституции федеральные законы принимаются Государственной Думой, в то время как Совет Федерации лишь одобряет или отклоняет их (ч. 4 ст. 105). К компетенции Совета Федерации отнесен ряд полномочий, не входящих в компетенцию Государственной Думы (например, отрешение от должности Президента РФ). По вопросам, отнесенным Конституцией к их ведению, обе палаты парламента принимают собственные правовые акты - постановления (ч. 2 ст. 102, ч. 2 ст. 103). Отсюда следует, что границы городов федерального значения устанавливаются правовыми актами Совета Федерации (принимаемыми в форме постановлений) и не могут определяться федеральными законами.
В силу ст. 147 Регламента Совета Федерации, постановление, изменяющее региональные границы, подлежит направлению вместе с их описанием и картой местности, отображающей новые границы регионов, в органы государственной власти субъектов Федерации, а также в федеральные органы государственной власти для исполнения.
См.: Постановление Совета Федерации ФС РФ от 30 января 2002 г. N 33-СФ // СЗ РФ. 2002. N 7. Ст. 635.
При изменении границ субъектов РФ на рассмотрение верхней палаты парламента представляются три документа: 1) соглашение между субъектами Федерации об изменении границ, утвержденное региональными законодательными органами, 2) обоснование изменений; 3) карта местности. Представления иных документов, например генерального плана города, Регламент не предусматривает. Однако дополнительные документы для изменения границ таких субъектов РФ все же необходимы.
Постановления Совета Федерации об изменении границ субъектов РФ - городов федерального значения - являются юридическими основаниями для изменения категории земельных участков, включаемых в границы этих городов. Поэтому указанные постановления должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством в отношении актов о переводе земель и земельных участков в земли других категорий.
Согласно ч. 2 ст. 15 Конституции органы государственной власти, в число которых входит Совет Федерации (ч. 1 ст. 11), органы местного самоуправления, должностные лица, граждане, их объединения обязаны соблюдать Конституцию и законы РФ. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" правовой акт об изменении категории земель или земельных участков должен содержать сведения о границах и местоположении таких земель, а в отношении земельных участков - также их площадь и кадастровые номера.
Таким образом, помимо документов, предусмотренных Регламентом Совета Федерации, при изменении границ городов федерального значения должны представляться иные документы, содержащие необходимые для принятия акта о переводе земель или земельных участков сведения. Конкретные виды подобных документов и порядок их подготовки в целях изменения границ субъектов РФ в настоящее время не установлены, что не исключает возможности использования в этом случае данных государственного кадастра недвижимости, например, в форме кадастровых карт и (или) кадастровых планов территории.
Согласно ст. ст. 13, 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой формах воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей.
Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.
3. Основания прекращения прав на земельные участки закреплены в ст. ст. 44 - 48 ЗК РФ и корреспондируют с общими положениями законодательства о прекращении прав на имущество, содержащимся в Конституции и Гражданском кодексе, в частности с нормами ст. 235 ГК РФ, посвященными прекращению права собственности.
По общему правилу гражданские права (как вещные, так и обязательственные) прекращаются либо по воле правообладателя (например, в результате совершения сделки), либо в принудительном порядке, на основании решения суда. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд осуществляется при условии предварительного и равноценного возмещения. Согласно ст. 1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Данное правило применяется к производным вещным правам - праву постоянного (бессрочного) пользования, праву пожизненного наследуемого владения земельными участками. Это означает, что основания прекращения права должны не только прямо предусматриваться законом, но и (в случае принудительного отчуждения имущества) отвечать интересам общества.
См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской" // Вестник КС РФ. 2002. N 2.
Между тем изменение категории земельного участка, в том числе в результате изменения границ населенного пункта, как таковое не является основанием для прекращения прав. Юридический акт органа публичной власти, изменяющий правовой режим определенной территории или земельного участка, не влечет прекращения титула на землю. Иное означало бы неоправданное ограничение конституционных прав граждан.
При изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно изменение их целевого назначения (ст. 49 ЗК РФ). Однако и в этом случае правовой акт об изменении категории, утверждающий границы населенного пункта, или акт о включении земельного участка в границы населенного пункта также не может рассматриваться как прекращающий право. Прекращение права в подобной ситуации производится на основании сложного юридического состава, включающего акт уполномоченного органа об изъятии земельного участка, соглашение о выкупе участка, решения суда (при недостижении соглашения об условиях прекращения права).
