1. К особо ценным землям относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).

2. На собственников таких земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов таких земельных участков возлагаются обязанности по их сохранению.

Комментарии к ст. 100 ЗК РФ

1 - 2. Норма ст. 100 Кодекса имеет субсидиарный характер по отношению к иным нормам данной главы, поскольку собирает по остаточному принципу все те земли, которые по каким-либо причинам не приобрели статуса особо охраняемых территорий конкретного вида. Наиболее близким исходя из перечисленных признаков особо ценных земель является правовой режим памятников природы и объектов культурного наследия.

Данные земли не изымаются у их собственников, владельцев, пользователей.

Главный и необходимый признак особой ценности земель - особая научная или историко-культурная ценность расположенных на них природных или культурных объектов. Такого рода особая ценность объектов должна быть подтверждена. Речь не идет об издании правового акта о присвоении им особого статуса, поскольку в таком случае неизбежно встает вопрос о признании объектов памятниками природы, истории и культуры, образовании иной охраняемой территории. Достаточно того, что научная или историко-культурная ценность объектов является общеизвестным историческим, литературным, художественным фактом либо следует из традиций и обычаев народов, проживающих в данной местности, либо обоснована в научных исследованиях. Можно согласиться также с предложением считать особо ценными земли, на которых расположены объекты, связанные с историческими личностями или событиями.

См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.

Сведения о наличии на земельном участке такого объекта и связанных с этим обязанностях (обременениях) собственника, владельца, пользователя должны вноситься в кадастровые планы, в документы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и иные документы, удостоверяющие права на земельный участок. Только в этом случае на правообладателей земельных участков в полной мере распространяются обязанности по сохранению особо ценных земель, о которых говорится в данной статье. Конечно, в отсутствие достоверного подтверждения особой ценности объекта решение о наложении обременений на основе предложенных или иных критериев весьма оспоримо, а обязанность правообладателей земельных участков по сохранению таких земель носит скорее морально-этический характер.

К особо ценным могут быть отнесены земли, имеющие значение для выполнения международных обязательств Российской Федерации. В первую очередь это земельные участки, отвечающие критериям, определенным Конвенцией об охране всемирного культурного и природного наследия (1972 г.) и Конвенцией о водно-болотных угодьях, имеющих международное значение главным образом в качестве местообитаний водоплавающих птиц (1971 г.).

Объекты культурного наследия, включенные в Список всемирного наследия, признаются особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации и таким образом земли, на которых они располагаются, имеют историко-культурное назначение. Согласно Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия, к природному наследию относятся: природные памятники, состоящие из физических и биологических образований, или групп таких образований, которые являются частью выдающегося мирового достояния с эстетической или научной точки зрения; геологические и физиогеографические образования и зоны, составляющие ареал исчезающий видов животных и растений, которые представляют выдающееся мировое достояние с точки зрения науки или сохранения природных черт; природные достопримечательные места или четко обозначенные природные участки, которые являются частью выдающегося мирового достояния с точки зрения науки, сохранения природных черт или естественной красоты. В список природных объектов, отнесенных к всемирному наследию, на территории Российской Федерации отнесены озеро Байкал, Девственные леса Коми, Вулканы Камчатки, Золотые горы Алтая и ряд других природных объектов. Правовой режим земель Байкальской природной территории урегулирован Федеральным законом от 1 мая 1999 г. N 94-ФЗ "Об охране озера Байкал". В состав Байкальской природной территории входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру, а также прилегающая к озеру территория шириной до 200 км на запад и северо-запад от него. Однако поскольку озеро Байкал имеет индивидуальный охранный статус, то содержание комментируемой статьи Земельного кодекса было поглощено специально принятым федеральным законом. Другие объекты всемирного природного наследия охраняются посредством создания традиционных ООПТ, как, например, Золотые горы Алтая, где были образованы природные парки. Если же территории объекта всемирного природного наследия по каким-либо причинам не придан конкретный охранный статус, то к соответствующим земельным участкам может непосредственно применяться ст. 100 ЗК РФ.

Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 1994 г. N 1050 "О мерах по обеспечению выполнения обязательств Российской Стороны, вытекающих из Конвенции о водно-болотных угодьях, имеющих международное значение главным образом в качестве местообитаний водоплавающих птиц, от 2 февраля 1971 г." органам исполнительной власти субъектов РФ было поручено совместно с Министерством охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ определить границы водно-болотных угодий, разработать и утвердить положения о расположенных на их территориях водно-болотных угодьях. Всего на территории страны 35 таких угодий, в числе которых: Кандалакшский залив Белого моря, дельта реки Волга, озеро Ханка, острова Онежского залива Белого моря, Псковско-Чудская приозерная низменность, группа лиманов между рекой Кубань и рекой Протока, Бреховские острова в устье реки Енисей и др. Субъекты Федерации в большинстве своем приняли необходимые положения (по экспертным оценкам, пока еще не приняты положения в отношении девяти угодий). При этом установленные виды угодий различны, например: в ряде случаев это "водно-болотные угодья международного значения" (Постановление губернатора Корякского автономного округа от 30 марта 1998 г. N 68 об утверждении Положений о водно-болотных угодьях международного значения "Утхолок", "Река Морошечная", "Остров Карагинский", "Парапольский дол", находящихся на территории Корякского автономного округа), государственный природный комплексный заказник "Лебяжий" регионального значения (Постановление правительства Ленинградской области от 3 апреля 2007 г. N 74 "Об организации государственного природного комплексного заказника "Лебяжий" в Ломоносовском муниципальном районе Ленинградской области"), территории однородные по природоохранному статусу и участки с различным режимом охраны и использования (Постановление администрации Ростовской области от 9 октября 2002 г. N 463 "Об утверждении границ и положения о водно-болотных угодьях Ростовской области, имеющих международное значение"). Те водно-болотные угодья, правовой статус которых еще не определен или для которых установлен охранный режим, не соответствующий ни одному правовому режиму в рамках ст. ст. 94 - 100 ЗК РФ, могут считаться особо ценными землями.

Наконец, данную подкатегорию особо охраняемых земель можно рассматривать как резервную сферу регионального нормотворчества. Поскольку земельное законодательство отнесено Конституцией РФ к сфере совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, то до принятия федеральных законов в развитие комментируемой нормы Земельного кодекса субъекты РФ могут принимать нормативные акты о порядке отнесения конкретных видов земель или отдельных земельных участков к особо ценным.